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Q: 지분형 주택의 지분 취득 한도는….
A: 실거주 목적의 개인은 51%, 기관 투자가는 49%까지다. 예를 들어 분양가가 2억 원이면 개인은 1억200만 원, 기관은 9800만 원을 내는 식이다.
Q: 작년에 나온 ‘반값 아파트’와 다른 점은….
A: 환매조건부 주택은 분양받은 뒤 20년 안에 되팔 경우 최초 분양가 수준에 공공기관에 되팔아야 한다. 토지임대부 주택은 땅에 대한 소유권 없이 건물만 갖는 구조이며 토지분에 대한 임대료를 내야 한다. 하지만 지분형 주택은 임대료 부담이 없고 최장 10년 뒤 마음대로 매각할 수 있어 ‘이명박식 반값 아파트’인 셈이다.
Q: 언제부터 지분형 주택이 나오나.
A: 올해 하반기부터 수도권 공공택지 개발지구에 내놓을 계획이다. 현재 계획대로라면 경기 수원시 광교신도시에서도 지분형 주택이 나올 수 있다. 대상은 우선 국민주택 규모(전용면적 85m²·25.7평) 이하로 정했다.
Q: 중대형 아파트에도 이 제도가 적용되나.
A: 일단 국민주택 규모 이하에만 적용하고 그 이상에 대해서는 추가로 논의를 할 방침이다.
Q: 기관 투자가가 지분을 팔면 그 집에 사는 개인은 어떻게 하나.
A: 기관이 지분을 팔더라도 최대주주인 개인은 그 집에 그대로 살 수 있다. 주택 소유권 가운데 49%만 팔리기 때문에 51% 지분을 가진 최대주주의 주거권은 그대로 인정된다.
Q: 집값이 올라 팔 때 수익이 남으면 어떻게 배분하나.
A: 집값이 1억 원 올랐다면 이 가운데 51%인 5100만 원은 개인이, 49%인 4900만 원은 기관 투자가의 몫이다.
Q: 지분형 주택을 분양받은 뒤 이를 다시 전세 놓을 수도 있나.
A: 가능하다. 임대아파트가 아닌 소유권을 이전받는 주택이기 때문에 사정이 생기면 다른 사람에게 세를 놓아도 된다.
Q: 지분형 주택을 위해 별도의 택지지구를 조성하나.
A: 그렇지 않다. 새 정부는 연간 50만 채의 주택을 공급하되 그중 30만 채는 수도권에 내놓을 예정이다. 이 가운데 일부가 지분형 주택으로 나온다.
Q: 개인이 내야 하는 지분 가격 가운데 일부를 대출받을 수 있나.
A: 국민주택기금을 통해 분양가의 일부를 조달할 수 있다. 대출 한도 등은 아직 정해지지 않았지만 2억 원짜리 주택일 경우 5000만 원가량은 지원받을 수 있을 것으로 보인다.
Q: 지분형 주택도 전매 제한 기간과 분양 자격이 있나.
A: 일반 주택과 비슷하다. 무주택자에게 우선 공급하되 청약저축이나 청약예·부금 가입자여야 한다. 전매 제한 기간은 수도권 공공택지는 주택 크기에 따라 7∼10년, 지방은 3∼5년이다.
Q: 지분형 주택분양제를 도입하는 이유는 무엇인가.
A: 실수요자로서는 절반 값에 집을 살 수 있고, 정부는 기관 투자가를 끌어들임으로써 주택 공급에 따른 비용을 줄일 수 있어서다.
Q: 개인과 기관의 지분 취득 한도를 차등화한 이유는….
A: 기관의 지분 한도를 개인보다 높게 설정하면 개인의 주거권이 침해당할 수 있어서다. 실거주 목적의 개인이 지분을 절반 넘게 갖고 있으면 최대주주가 되기 때문에 주도적으로 소유권을 행사할 수 있다. 즉, 기관 투자가가 자기 지분을 팔더라도 개인은 계속 그 집에 살 수 있도록 하기 위해서다.
Q: 기관 투자가에도 전매 제한 규정이 적용되나.
A: 기관 투자가는 언제라도 지분을 팔 수 있게 할 계획이다. 지분을 다른 기관에 매각할 수도 있고, 자산유동화증권(ABS) 형태로 유동화하는 방안도 검토 중이다.
Q: 기관 투자가를 유치하려면 수익이 나야 하는데….
A: 공공택지는 분양가 상한제가 적용된다. 따라서 분양가가 주변 민간 아파트보다 낮기 때문에 기관 투자가가 낮은 분양가에 지분을 취득해 시세 차익을 남길 수 있을 것으로 인수위는 전망하고 있다.
Q: 분양가 상한제 때문에 초기 분양가가 낮다고 해도 그보다 집값이 더 떨어지면 손해를 보는 것 아닌가.
A: 물론 개인이나 기관이 모두 손해를 볼 수 있다. 인수위는 분양가 상한제 외에도 공공택지 개발을 민간에도 허용해 경쟁 체제를 구축하는 방식으로 땅값을 낮출 계획이다. 땅값이 떨어지면 분양가도 낮아지기 때문에 그만큼 집값 하락에 따른 손실 위험을 줄일 수 있다는 것이다.
Q: 개인도 기관 투자가처럼 지분 투자를 할 수 있나.
A: 특별한 제한요건은 두지 않을 방침이다. 하지만 개인이 직접 투자하기는 쉽지 않을 것이라는 게 인수위의 설명이다. 대신 펀드 참여는 가능할 것으로 보고 있다.
Q: 양도소득세 등은 어떻게 되나.
A: 개인의 경우 일반 주택을 팔 때와 똑같다. 다만 기관 투자가의 양도세를 어떻게 처리할지는 정해지지 않았다. 기관이 여러 채에 투자하면 다주택 보유자로 간주돼 지분을 팔 때마다 중과세를 물어야 할 수 있어 이에 대한 추가 논의가 필요하다.
Q: 주택을 투기 수단으로 본다는 지적도 있는데….
A: 투기장이 되지 않도록 각계 의견을 수렴해 신중히 추진할 예정이다.
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